Décryptage du marché immobilier

Marchand de biens : 3 changements fiscaux à anticiper avant le 1er janvier 2027

Par Stéphane Prat, formateur ImmoDeal Academy

Le 1er janvier 2027, trois réformes entrent en application en même temps pour les marchands de biens. Aucune ne fait la une. Toutes peuvent pourtant peser sur votre marge, votre trésorerie ou votre organisation dès vos premières opérations de l'année. Voici ce qui change, et ce qu'il faut faire dès maintenant.

1. La TVA sur marge change d'adresse, et peut-être de lecture

La TVA quitte le Code général des impôts pour rejoindre le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Prévu au 1er septembre 2026, ce transfert a été reporté au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Le régime de la TVA sur marge, aujourd'hui à l'article 268 du CGI, y est réécrit.

Officiellement, la réforme se fait « à droit constant » : les règles ne changent pas, seule leur rédaction change. L'administration a d'ailleurs confirmé par rescrit, le 18 février 2026, que sa doctrine actuelle restera opposable. Mais les praticiens relèvent que le nouveau texte reprend en toutes lettres les conditions posées par la jurisprudence européenne Icade (CJUE, 30 septembre 2021) :

• l'identité de qualification : le bien doit être revendu dans la même catégorie que celle où il a été acheté, par exemple un terrain à bâtir acheté et revendu comme terrain à bâtir ;
• une TVA d'amont non récupérée : l'achat doit avoir supporté de la TVA que vous n'avez pas pu déduire.

Qui est concerné ? Surtout les opérations sur terrains à bâtir, et donc la division parcellaire. Si vous achetez et rénovez des logements anciens, achevés depuis plus de cinq ans, leur revente reste en principe exonérée de TVA : ce point ne change pas.

L'enjeu en chiffres. Prenons un terrain acheté 150 000 € à un particulier, donc sans TVA, et revendu 200 000 € TTC.

Régime appliqué à la revente     /           TVA due       /    Ce qui reste au marchand de biens

TVA sur la marge (50 000 €)        /               8 333 €    /    41 667 €

TVA sur le prix total (200 000 €) /             33 333 €   /    16 667 €

Avant frais et impôt sur les bénéfices, l'écart atteint 25 000 € sur une seule opération. C'est toute la différence entre un dossier rentable et un dossier qu'aucun financeur ne suivra.

Ce qu'il faut faire. Documenter la chaîne de TVA dès la promesse : qui vendait, avec ou sans TVA. Chiffrer chaque bilan dans les deux régimes. Et ne pas oublier que la TVA est due à la date de l'acte authentique, pas du compromis : une promesse signée en 2026 et réitérée en 2027 relèvera du nouveau texte.

2. Fin du régime simplifié de TVA : place à la déclaration trimestrielle

Le régime simplifié d'imposition (RSI) de TVA disparaît le 1er janvier 2027, en application de l'article 38 de la loi de finances pour 2025. Fini la déclaration annuelle CA12 et ses deux acomptes : toutes les entreprises concernées basculent automatiquement au régime réel.

• Déclaration CA3 trimestrielle si votre chiffre d'affaires n'a pas dépassé 1 million d'euros l'année précédente (ou 1,1 million l'année en cours).
• Déclaration mensuelle au-delà, dès le mois du dépassement.
• Dernière CA12 à déposer au plus tard le 4 mai 2027 pour un exercice clos le 31 décembre 2026.

Pour un marchand de biens, ce seuil est vite atteint : quatre ou cinq reventes dans l'année peuvent suffire à basculer en mensuel, avec effet immédiat. La TVA collectée sur une revente sera aussi décaissée plus tôt qu'avec le système d'acomptes. Votre plan de trésorerie doit l'intégrer, et votre expert-comptable doit savoir à quel rythme vous déclarez.

3. La facture électronique entre dans vos chantiers

Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises doivent être capables de recevoir des factures électroniques via une plateforme agréée. Au 1er septembre 2027, les PME et TPE devront à leur tour les émettre et transmettre leurs données de transaction à l'administration.

Concrètement, les factures de vos artisans, maîtres d'œuvre et diagnostiqueurs arrivent désormais par ce canal. Si votre suivi de chantier repose encore sur des PDF échangés par email, c'est le moment de le revoir : un flux bien organisé vous permettra aussi de suivre sans retard la TVA déductible sur vos travaux.

Ce que ces réformes ont en commun

Aucune ne remet en cause le métier. Toutes sanctionnent l'approximation. Une opération de marchand de biens se gagne à l'achat, et ce gain se perd aujourd'hui plus vite qu'hier : un régime de TVA mal anticipé, une trésorerie tendue par un décaissement imprévu, une facture de travaux non récupérée.

C'est exactement ce que nous voyons dans les dossiers de financement que nous étudions, une soixantaine chaque année depuis 2023 : les projets refusés le sont rarement faute de bonne affaire, et souvent faute d'un bilan qui tient compte de la fiscalité réelle.

Se former avant de signer en 2027

Notre formation « Découverte du métier de marchand de biens » consacre une part importante à ces sujets : TVA immobilière, chiffrage d'une opération, montage du dossier de financement. Le module expert « Division parcellaire » approfondit le cas des terrains à bâtir, directement concernés par la réforme.

Prochaine session : 20, 21 et 22 janvier 2027 à Montpellier, en présentiel. Groupe limité à 8 participants. Organisme certifié Qualiopi : la formation peut être prise en charge par votre OPCO selon votre statut.

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Cet article est une information générale à jour au 22 octobre 2026. Il ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un avocat fiscaliste ou d'un expert-comptable sur votre situation.