Décryptage du marché immobilier

Parce que l’immobilier évolue sans cesse, rester informé est un vrai levier de réussite : découvrez ici une sélection d’articles d’actualité pour mieux comprendre les tendances du marché et affiner vos décisions.

 

Budget 2026 : quel avenir pour le marché des marchands de biens?

26/11/2025

📉 Dans un contexte économique tendu et une visibilité budgétaire parfois brouillée, le métier de marchand de biens reste paradoxalement l’un de ceux qui s’adaptent le mieux.

🔎 Quand les marchés hésitent, les opportunités se créent souvent sur des biens mal valorisés, des vendeurs pressés ou des actifs à reconfigurer.

🏗️ La hausse des exigences (DPE, normes, attentes des acquéreurs) favorise les professionnels capables de piloter travaux, financement et stratégie de revente.

🏦 Les banques sont plus sélectives, oui, mais cela élève le niveau du jeu et valorise les dossiers solides, bien sourcés, bien sécurisés.

🏠 Le besoin de logements, lui, ne disparaît pas : il se transforme, et ouvre des niches (division, rénovation énergétique, changement d’usage, création de surfaces).

🎯 Dans cette période, la clé n’est pas de “faire plus”, mais de “faire mieux” : analyse fine, marges prudentes, délais maîtrisés.

🤝 Les marchands de biens qui structurent leurs process et leur réseau (artisans, notaires, courtiers) gagnent en vitesse et en sérénité.

🧠 Et surtout, l’incertitude remet l’expertise au centre : négociation, lecture du marché local, maîtrise du risque.

🚀 L’avenir appartient aux professionnels agiles, rigoureux et opportunistes… dans le bon sens du terme.

🌱 Bref : période exigeante, mais fertile — idéale pour ceux qui veulent bâtir sur du concret et créer de la valeur réelle.

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DPE et marchands de biens : contrainte réglementaire ou levier stratégique de création de valeur ?

02/01/2026

📊 Le DPE est devenu un élément central des transactions immobilières, bien au-delà de son rôle informatif initial.
⚠️ Un DPE invalide ou défavorable peut bloquer une vente, entraîner des renégociations ou provoquer une décote significative du prix pour les marchands de biens.
🚫 Les logements classés F et G sont particulièrement exposés en raison des interdictions progressives de location et de la vigilance accrue des acquéreurs et des banques.
⏱️ Les nouvelles obligations, comme l’audit énergétique et le DPE collectif en copropriété, augmentent les coûts et les délais opérationnels.
⚖️ Mal anticipé, le DPE devient un risque juridique et financier majeur.
🔍 Intégré dès l’analyse d’acquisition, il constitue au contraire un outil de sélection des actifs et de sécurisation des opérations.
🔧 Certaines améliorations énergétiques ciblées permettent de créer de la valeur et d’élargir le marché des acquéreurs.
🔄 L’évolution des méthodes de calcul du DPE peut offrir des opportunités d’arbitrage stratégique.
🤝 Un dossier énergétique maîtrisé renforce la crédibilité du marchand de biens auprès des acquéreurs et des financeurs.
🚀 Bien piloté, le DPE devient un véritable levier stratégique et concurrentiel pour les marchands de biens.

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TVA sur marge : un faux ami pour les marchands de biens

02/02/2026

La TVA sur marge est souvent perçue comme un levier fiscal évident par les marchands de biens. En réalité, c’est l’un des sujets les plus sensibles et les plus contrôlés en matière d’achat-revente immobilière.

Sur le principe, le mécanisme paraît simple : la TVA ne porte que sur la marge réalisée et non sur le prix total de vente. Mais dans les faits, son application est strictement encadrée et loin d’être automatique.

Dès lors que l’opération modifie la nature juridique ou économique du bien (division parcellaire, création de lots, permis d’aménager, changement de destination, droits à construire…), le risque de requalification en TVA sur le prix total devient réel. Et les conséquences financières peuvent être lourdes : redressement, intérêts, pénalités.

L’erreur la plus fréquente ?
Raisonner la TVA après l’achat, ou reproduire un montage vu ailleurs sans analyse fiscale approfondie. Or, pour un marchand de biens, la TVA n’est pas un détail : c’est un paramètre clé du business plan, qui conditionne directement la rentabilité de l’opération.

La bonne approche consiste à anticiper dès l’amont :

  • la qualification fiscale à la revente,

  • l’impact des démarches d’urbanisme,

  • et l’arbitrage entre TVA sur marge et TVA sur le prix.

C’est précisément pour aider les professionnels à sécuriser leurs opérations que ImmoDeal Academy a conçu des formations dédiées aux marchands de biens, basées sur des cas concrets, des schémas clairs et une lecture pragmatique des risques fiscaux.

👉 Maîtriser la TVA sur marge, ce n’est pas optimiser à tout prix : c’est éviter les erreurs qui coûtent cher.

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